Julien Calamote, investisseur toulousain et fondateur d'une société d'investissement locatif clé en main, fait aussi du marchand de biens : il raconte sans filtre ses opés à perte et l'immeuble qu'il a financé en revendant une partie des lots.

Dans ce focus :

• Se lancer en marchand de biens avec une approche pro, même sur de petites marges, alors que les banques prêtent surtout aux gros projets

• Du flip d'appartements à la division de bâti, puis à la division foncière

• Division foncière : 50 000 € de perte quand le marché se retourne, et comment limiter la casse avec une autre opé dans la même société

• Un terrain vendu deux fois à des promoteurs qui se retirent, et un crédit in fine reconduit d'un an

• Être appelé par l'agent avant la mise en vente : 8 lots tous loués, 14 % de rendement brut, aucun gros travaux

• Garder l'immeuble en SCI familiale : 1 000 à 1 200 € de cash-flow positif par mois

• Le business plan de marchand : 629 000 € de revente estimée net vendeur, 210 000 € de marge sur le papier

• Précommercialisation, frais de notaire réduits avec l'engagement de revendre, et 4 lots revendus qui couvrent presque toute l'acquisition

• Le réseau d'agents construit sur la durée : la vraie condition pour être à la source des affaires

Et vous, vous revendez tout à la découpe ou vous gardez une partie des lots en patrimoine ?

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CHAPITRAGE

00:00 Se lancer en marchand de biens

01:15 Division foncière : une opé à perte

02:59 Crédit in fine et promoteur défaillant

04:51 Immeuble de rapport à 14 % brut

07:08 Business plan et marge de marchand

09:23 Réseau d'agents : être à la source

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