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Pose ta question à Delphine Pinon. Elle te répond en direct !

Éloïse a 32 ans. Elle était technicienne ; elle a passé un diplôme d’ingénieur en cours du soir, quatre ans, tout en travaillant. Aujourd’hui elle est ingénieure qualité dans l’industrie chimique et gagne environ 3.700€ par mois.

Côté patrimoine : cinq biens en location, tous en meublé, dont un Airbnb, plus sa résidence principale. 4.050€ de loyers par mois face à 2.500€ de crédits. De la bourse, de l’épargne salariale, de la crypto, une épargne de précaution — et une nouvelle opération en cours, un immeuble de quatre appartements acheté en association avec un ami.

Sa question : comment accélérer ? Parce qu’elle sent qu’elle arrive à un niveau où les banques ne la suivront plus.

Delphine commence par son réflexe habituel :

« Quand les gens me disent “je me sens bloquée pour continuer à investir”, c’est la première chose que je regarde : est-ce qu’il n’y a pas du patrimoine mal arbitré ? »

Et pour une fois, la réponse est non.

« Dans ton cas ce n’est absolument pas flagrant. Donc ça ne va pas être notre piste d’optimisation. On ne va pas partir sur une revente, on ne va pas dégager de capacité d’emprunt avec un arbitrage. Dommage — ça aurait été beaucoup plus simple pour moi, je ne te le cache pas. »

Raison : son bien le plus ancien date de 2020. Elle n’est pas encore arrivée au bout de ce que Delphine appelle le cycle d’investissement immobilier — entre sept et dix ans, douze au grand maximum. Son capital travaille encore correctement. Il n’y a rien à corriger.

Alors où est le levier ? Delphine en ouvre trois, dans l’ordre.

Au programme de cet échange :

→ Le cycle d’investissement immobilier : pourquoi un bien ne s’arbitre pas avant sept ans, et ce qui change ensuite

→ Comment vérifier que le capital immobilisé dans ses biens travaille encore à un niveau satisfaisant

→ La piste de l’exploitation : transformer du locatif classique en courte durée, et pourquoi ça ne booste qu’à la marge

→ Le plafond bancaire : pourquoi l’augmentation de salaire, même réelle, ne suffit presque jamais à redébloquer une vraie capacité d’emprunt

→ Les classes d’actifs qui échappent au calcul d’endettement personnel — et la mise au point sur ce qui est automatique et ce qui ne l’est pas

→ S’associer pour investir : une vraie solution, et le risque de désalignement à long terme que Delphine refuse de prendre

→ Bureaux et cellules commerciales : la nuance importante avant de s’y engager

→ Et ce qu’il reste à faire quand on a bien joué, qu’il n’y a rien à corriger, et qu’il faut quand même trouver une autre porte

« Bravo, franchement. Avoir un tel patrimoine à 32 ans — moi, à cet âge, j’avais moins de 5.000€ sur mes comptes. »

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Chaîne dédiée à l’éducation financière, à l’argent et à la psychologie des décisions financières. Ici, on parle d’investissement, d’entrepreneuriat, de revenus, de réussite, d’échecs et plus largement de tout ce qui façonne notre rapport à l’argent. Animée par Delphine Pinon, entrepreneure et investisseuse, cette chaîne propose des analyses, des réflexions et des conversations approfondies avec des entrepreneurs, investisseurs et profils inspirants. L’objectif : mieux comprendre les mécanismes économiques et mentaux qui influencent nos choix financiers, sans jargon ni promesses irréalistes.